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부동산 경매 낙찰 전, 반드시 확인해야 할 ‘숨은 권리’ 리스크 실전 가이드 제자: 선생님, 이번에 경매 입찰해 보려고요. 시세보다 싸게 나온 물건이 있던데요.스승: 처음 경매를 접하면 대부분 ‘싸게 사면 이득이겠지’라고 생각하지. 하지만 그게 함정이야.제자: 함정이요? 겉보기엔 괜찮아 보이던데요.스승: 겉보기만 보고 판단하면 안 돼. 서류에 안 드러나는 권리관계가 문제야. 예를 들어, 대항력 있는 세입자가 있으면 명도 소송 각오해야 해.제자: 그럼 바로 못 들어가거나 임대 못 놓을 수도 있겠네요.스승: 그렇지. 또, 토지와 건물이 다른 사람 명의일 땐 법정지상권 문제가 생겨. 땅을 못 쓰는 경우도 있어.제자: 무섭네요. 그럼 저당권이나 유치권 같은 것도 미리 확인해야겠죠?스승: 당연하지. 공사비 미지급으로 유치권 주장 들어오면, 낙찰받고도 점유 못 하는 경우가 있어. 우선순위 ..
재산을 함께 소유할 때, 꼭 알아야 할 공동명의 거래의 이면 부동산을 나눠 갖는다는 것의 현실적인 이야기부동산을 매입할 때, 단독명의로 할지, 아니면 가족이나 배우자와 공동명의로 소유할지 고민한 경험 있으실 겁니다. 처음에는 단순히 세금 절세 효과나 ‘함께 산 집이니까’라는 생각에서 공동명의를 선택하기도 하죠. 하지만 실무에서는 생각보다 복잡한 문제가 숨어 있습니다. 공동명의는 단순한 명의 공유를 넘어 ‘법적 지분’과 ‘세금’, 나아가 ‘관계의 리스크’까지 포함하는 구조입니다.이번 글에서는 공동명의 부동산 거래에서 자주 발생하는 실제 사례를 중심으로, 장점과 단점, 그리고 사전에 준비할 수 있는 점검 포인트를 나눠보고자 합니다. 1. 공동명의란 정확히 무엇인가요?지분 구조와 권리의 균형부동산을 두 사람 이상이 함께 소유하는 경우를 흔히 '공동명의'라고 부릅니다...
“재건축 초과이익환수제 vs 재개발 기부채납제도, 어디에 투자해야 하나요?” ❚ 재건축 초과이익환수제: 수익성의 불확실성을 키우는 규제❚ 재개발 기부채납제도: 전략적 활용이 가능한 유연한 구조❚ 투자자의 관점에서 본 두 제도의 리스크 비교❚ 변화하는 정책 속에서 투자 전략을 세우는 방법 정비사업은 부동산 투자에서 가장 큰 수익을 기대할 수 있는 분야로 손꼽힙니다. 특히 노후된 도시 지역이 재개발 또는 재건축을 통해 고급 주거지로 탈바꿈하면서, 그로 인해 발생하는 자본 이득은 빠른 시간 내에 실현되기도 하고, 장기적으로도 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 높은 수익을 추구하는 만큼, 그 과정에서 마주할 수 있는 법적 제도나 정책들이 상당히 복잡하여 쉽게 접근하기 어려운 영역이기도 합니다.특히 최근에는 재건축 초과이익환수제와 재개발 기부채납 제도가 부동산 투자..
부동산 신탁하면 종합부동산세(종부세) 안 낸다고? 신탁과 종합부동산세의 오해와 진실 – 투자자라면 반드시 알아야 할 핵심 정보1. 부동산 신탁하면 종합부동산세 안 낸다? 신탁하면 과세 주체가 바뀐다? – “신탁재산은 누구 것이냐”의 문제2. 신탁으로 명의분산하면 절세? – 공동 위탁자 구조의 위험성3. 신탁 후에도 과세되는 경우 vs 과세 안 되는 경우4. 신탁 활용한 종부세 절세, 무엇을 준비해야 하나? “부동산 신탁하면 종합부동산세 안 낸다?” 건물주 김 사장의 착각서울 강남에 상가 2채와 오피스텔 1채를 보유하고 있는 건물주 김 사장님.최근 지인을 통해 “부동산을 신탁회사에 맡기면 종부세 안 내도 된다더라”는 얘기를 들었습니다.기대 반, 의심 반으로 세무사를 찾아갔더니 돌아온 말은 예상 밖이었습니다.“등기 명의가 신탁회사로 바뀌어도, 종부세는 원..
세입자 월세 체납이 반복될 때 – 임대인의 정당한 명도소송 전략 반복되는 월세 체납, 임대인의 권리를 되찾기 위한 선택1. “명도소송이란 무엇인가?”2. “반복되는 월세 체납, 계약 해지와 명도소송의 전제 조건”3. “명도소송 절차와 강제집행까지의 시간표”4. “명도소송 실전 전략: 감정보다 증거가 이긴다”임대인의 권리를 위한 합법적 선택, 준비된 명도소송 반복되는 월세 체납, 임대인의 권리를 되찾기 위한 선택임대인: 선생님, 세입자가 벌써 몇 달째 월세를 안 내고 있어요. 처음엔 믿고 기다렸는데, 이제는 지쳐요…법무사: 안타까운 상황이네요. 실제로 그런 사례가 많습니다. 그런데요, 계속 참기만 하면 손해가 더 커질 수 있어요. 지금부터라도 법적으로 대응하셔야 합니다.임대인: 명도소송이란 걸 들어보긴 했는데, 그걸 꼭 해야 하나요?법무사: 네, 월세 체납이 반복되면 ..
건물 전체 매각 시 대항력 있는 임차인 정리 방법 서두: 1. 대항력의 법적 정의와 통매각 리스크2. 명도 협상의 실무 전략3. 분쟁 발생 시 명도소송과 간접강제의 절차4. 투자자 입장에서의 사전 방어 전략맺음말 건물 전체 매각의 ‘보이지 않는 변수’ – 대항력 있는 임차인수익형 부동산을 전체 매입할 때는 건물만 사는 게 아닙니다. 그 안에 있는 임차인의 권리까지 함께 넘겨받는다는 점을 간과하면 큰 문제가 생깁니다. 특히 ‘대항력 있는 임차인’이 있을 경우, 새로 산 사람도 그 임대차 계약을 인정해야 하므로, 향후 개발이나 수익 활용이 예상처럼 흘러가지 않을 수 있습니다. 매입 전 철저한 권리관계 확인이 반드시 필요합니다. ❖ 실제 사례서울 마포구의 한 4층 상가건물은 통매각 과정에서 전체 10호실 중 6곳의 임차인이 대항력을 갖추고 있었습니다. 해당 ..
도로에 접한 땅이면 건축 가능할까? 접도 요건과 실제 개발 가능성의 진실 아래와 같이 중요한 내용들을 확인하실 수 있습니다.1. “접도 요건”만으로 건축이 가능하다고 믿는 건 위험합니다2. 실제 사례로 알아보는 ‘접도 요건의 함정’3. 건축이 가능한 땅이 되려면 '종합적인 조건'이 필요합니다4. '접도 요건'은 시작일 뿐, 끝이 아닙니다5. 자주 나오는 질문 (FAQ) – 도로 접도와 건축 허가에 대해 꼭 알아야 할 사실 투자자: 사장님, 이 토지 괜찮아 보이던데요. 도로에 2미터 이상 붙어 있다니까 건축 가능하겠죠?집주인: 음, 그 말만 듣고 판단하긴 좀 이르죠. 저도 옛날에 비슷한 말 믿고 땅 샀다가 고생 좀 했어요.투자자: 왜요? 2미터 이상 도로 접하면 건축허가 나는 거 아니에요?집주인: 그게 꼭 그렇진 않아요. 도로라고 다 같은 도로가 아니거든요. 건축법에서 정한 ‘..
임대소득자에게 유리한 세금 혜택, 등록만으로 달라지는 절세 전략 노후를 지키는 가장 현실적인 방법, 임대사업자 등록안정적인 현금흐름 확보 전략다주택자 규제 속 양도세 절세 방법보유세 부담을 줄이는 종부세 감면 전략세대를 넘어 자산을 지키는 상속·증여 전결론 : 지금 시작해야 하는 이유자주 묻는 질문(FAQ)노후를 준비하는 데 있어 가장 실질적인 자산 운용 방식 중 하나는 바로 임대용 부동산을 활용하는 것입니다. 특히 일정 조건을 갖춘 뒤 임대사업자로 등록하면, 정부로부터 다양한 세제 혜택을 받을 수 있어 부담을 줄이면서 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다. 단순히 집을 빌려주는 것을 넘어서, 법적으로 인정받는 사업 형태로 전환하면 소득세나 재산세, 종부세 등에서 유리한 조건을 적용받을 수 있습니다. 이러한 절세 전략은 은퇴 이후의 경제적 여유를 마련하는 데 매우 효과..

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