토지개발, 공무원 출신 전문가가 풀어주는 핵심 절차와 팁

토지를 사서 개발하는 일은 단순히 땅을 사고파는 부동산 투자의 연장선에 머물지 않습니다. 도로, 상하수도, 전기 등 기반시설을 끌어오고, 수많은 인허가를 통과해야 하며, 행정·법률·세무까지 아우르는 ‘복합 프로젝트’에 가깝습니다. 특히 허가한 줄, 설계 한 문장에 따라 수십억 원의 이익 또는 손실이 갈릴 수 있는 영역입니다. 본 글은 토지개발에 처음 도전하는 분부터 실전에 있는 시행사까지, 개발의 흐름을 꿰뚫고 리스크를 줄일 수 있도록 단계별 절차와 사례를 담아 실전 노하우를 전달하고자 합니다.

 

 

“그 땅, 진짜 개발 가능한가요?”

1단계: 지목과 용도지역 확인이 절반입니다

“이 땅, 전망도 좋고 입지도 나쁘지 않아요. 개발해 보시죠.”

이런 말을 들으면 혹하죠. 그런데요, 개발은 단순히 땅만 좋다고 되는 일이 아닙니다. 제일 먼저 따져봐야 할 건 **그 땅의 ‘지목’과 ‘용도지역’**입니다. 예를 들어, 땅이 ‘답(논)’이라면 농지전용 허가가 있어야 하고요, ‘임야’는 산지전용 허가 없이는 아무것도 못 합니다. 용도지역이 농림지역이나 보전관리지역이면 건축 자체가 안 될 수도 있어요. 심지어 그린벨트, 생태보전구역 같은 복합 규제도 있을 수 있으니, 토지이용계획확인서는 꼭 열람해 보셔야 합니다.

 

실제 사례
2022년, 경기도 광주의 A 씨는 ‘답’ 지목의 땅을 전원주택 용도로 샀습니다. 중개업자의 “개발 가능하다”는 말만 믿고 말이죠. 하지만 나중에 보니 농업진흥구역에 포함돼 있었고, 생태보전구역까지 걸려 있었습니다. 결국 5억 원이 묶인 채 몇 년째 방치 중입니다.

 

전문가 팁
지적도, 토지이용계획확인서, 도시계획도 이 세 가지는 꼭 기본으로 확인하세요. 서류 한 장이 수억을 지켜줍니다.

 

“진입로 없으면, 아무것도 못 해요”

2단계: 도로 접도 여부가 개발의 성패를 가릅니다

“맹지라도 나중에 길 내면 되잖아요.”

정말 많이 듣는 이야기인데요, 실제로는 그렇지 않습니다. 건축법상 도로 요건을 갖추지 않으면 건축허가 자체가 나지 않습니다. 건축물은 4m 이상 폭의 도로에 2m 이상 접해야 하는데요, 도로가 있다고 해도 그게 ‘사유지’ 일 수 있습니다. 이 경우 도로 지분 매입, 기부채납 협의, 우회도로 확보 등 생각보다 복잡한 절차가 따라옵니다.

 

실제 사례
충북 청주의 B 씨는 도로 옆 토지를 매입했는데, 알고 보니 그 도로는 사유지였습니다. 진입로 확보를 위해 기부채납이 필요했고, 토지주의 요구는 터무니없었죠. 결국 건축허가 불허. 수천만 원 손실로 이어졌습니다.

 

전문가 팁
현장만 보지 마시고 지적도와 항공사진, 도로지분 등기부까지 꼭 확인하세요. ‘공도’인지 ‘사도’인지 확인 안 하고 넘어가면 낭패 봅니다.

 

“지목·도로 OK? 이제 도시계획을 보셔야죠”

3단계: 개발 가능성은 도시계획에서 결정됩니다

“계획관리지역이라 괜찮을 것 같은데요?”

좋습니다. 그런데 그 ‘괜찮다’는 말, 근거가 어디 있나요? 실제로는 지자체의 도시계획, 특히 ‘도시관리계획도’와 ‘장기 도시계획안’을 반드시 봐야 합니다. 아무리 지목과 도로 조건이 좋아도, 그 땅이 도시자연공원구역이라면 건축 불가입니다. 또 ‘개발행위허가’ 대상이라면 도로율, 조경비율, 인동거리 같은 복잡한 기준도 충족해야 합니다.

 

실제 사례
강원도 원주의 C 시행사는 다세대주택 개발을 계획하고 토지를 매입했지만, 도시자연공원구역임을 몰랐습니다. 건축허가 불허, PF대출 회수 실패로 수억 손해를 봤습니다. 도시계획정보시스템에 이미 명시되어 있었던 사실이었죠.

 

전문가 팁
‘계획관리지역 = 개발 가능’이라는 공식은 절대 아닙니다. 지자체 도시과 방문 또는 컨설턴트 검토 의뢰가 안전합니다.

 

“허가 없이 공사? 절대 안 됩니다”

4단계: 개발행위허가와 개별법 인허가가 필수입니다

“허가 신청하고 공사 병행하면 되죠?”

이건 정말 위험한 발상입니다. 개발행위허가는 도로, 배수, 조경, 경사도 등을 종합 심사하는 허가입니다. 게다가 별도로 농지전용허가(농지법), 산지전용허가(산지관리법), 환경영향평가까지 필요한 경우가 많습니다. 이걸 모른 채 공사를 시작하면? 원상복구 명령과 벌금이 따라옵니다.

 

실제 사례
경기 여주의 D사는 개발행위허가만 받고 공장용지 공사를 시작했지만, 농업진흥지역이었던 탓에 농지전용 협의를 안 받았습니다. 결국 공사 중단, 벌금, 원상복구 명령까지 받게 되었죠.

 

전문가 팁
인허가는 전문가에게 맡기십시오. 건축사, 개발업체, 인허가 대행사 없이 하시면 사업이 수년 지연될 수 있습니다.

 

“건물만 올린다고 끝이 아닙니다”

5단계: 기반시설 설치, 반드시 비용까지 고려하세요

“건물만 지으면 임대 수익 나오지 않나요?”

그게 아니라니까요. 전기, 수도, 하수, 가스가 들어와야 비로소 ‘사용 가능한 토지’가 됩니다. 문제는 이 기반시설 설치비가 어마어마하다는 점입니다. 특히 인근 본관에서 먼 경우, 수천만 원에서 수억 원까지 추가로 들 수 있습니다.

 

실제 사례
경북 김천의 D 씨는 창고 신축을 위해 땅을 샀는데, 상수도 본관이 너무 멀었습니다. 결국 급수선 연결 비용으로만 1억 이상이 소요됐고, 분양 이익은 전부 사라졌습니다.

 

전문가 팁
개발 전, 상하수도 사업소·전력공사·통신사 등에 설치 가능 여부 및 비용 산출 요청은 필수입니다. 토목 견적과 함께 총사업비에 포함시켜야 현실적인 수지분석이 됩니다.

 

“토지개발, 결국은 팀플레이입니다”

토지개발은 혼자 할 수 있는 일이 아닙니다. 지목 확인, 도로 검토, 도시계획 분석, 인허가 협의, 기반시설 설치, 법률검토, 세무계획까지 모두 고려해야 하니까요. 한두 개만 놓쳐도 수억 원이 날아갈 수 있습니다.

 

최종 조언
각 단계마다 전문가와의 협업을 당연하게 생각하세요. 건축사, 토목설계사, 세무사, 변호사, 컨설턴트가 함께하는 전문가 팀을 구성하는 것이 가장 확실한 안전장치입니다.
토지개발, 혼자 가면 빠를 수 있지만 함께 가야 오래갑니다.